工业增长 6.4% 难救楼市，背后是居民收入与房价的失衡

7 月 15 日，国家统计局发布的上半年数据，让大家看到了两个看似不太一致的情况：GDP 同比增长 5.3%，而商品房销售额却同比下降 5.5%。这两组数据放在一起，其实反映出当前经济和房地产市场的真实状态，值得我们好好聊聊。

先看整体经济，上半年确实有不少亮点。规模以上工业增加值同比增长 6.4%，制造业的表现尤为突出。就拿长三角的一家新能源汽车企业来说，6 月单月产量比去年同期增长了 120%，带动整个产业链新增了 2.3 万个工作岗位。这样的增长势头，为整体经济的稳定打下了不错的基础。

但房地产市场的情况就不一样了。上半年，全国商品房销售面积 45851 万平方米，同比下降 3.5%；销售额 44241 亿元，同比下降 5.5%。杭州绿城未来公园这个楼盘就能说明一些问题，2021 年开盘时价格是 5.2 万元 / 平方米，销售情况还不错，可到了 2025 年上半年，价格降到 4.1 万元 / 平方米，上半年也只卖出了不到 30% 的房子。

为什么工业在增长，楼市却在调整呢？中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞认为，这其实是财富分配的问题。新能源、高端制造这些行业创造的收益，并没有真正到普通购房者手里。上半年全国居民人均可支配收入实际增长 3.8%，比 GDP 增速低一些，而房价就算有所下降，对于普通家庭来说，购房门槛还是很高。

就像上海，新房价格 6 月环比微涨 0.2%，但二手房挂牌量却增加了 23%。这背后的原因，可能是一些业主觉得现在市场情况不确定，想尽快把房子卖了；而对于想买房的人来说，就算房价有波动，手里的钱可能还是不够。

再看房地产市场的投资和销售数据，也能发现一些趋势。1-6 月，全国房地产开发投资同比下降 11.2%，土地市场也比较冷清。克而瑞的数据显示，上半年全国土地成交建筑面积 2.8 亿平方米，只相当于新房成交量的 61%，6 月百城土地溢价率跌到了 1.2%，是 2015 年以来最低的。

从销售端来看，不光是销量和销售额在下降，房企的资金情况也值得关注。1-6 月，房企资金来源同比下降 6.2%，已经连续 3 个月下滑。其中，个人按揭贷款增速降到了 - 11.4%，定金与预收款增速也跌到了 - 7.5%，这说明购房者的购房意愿和能力都受到了影响。不过，国内银行贷款同比增长了 0.6%，这也体现了金融机构在努力支持房地产企业。

说到房地产调控政策，这几年确实出台了不少。中指研究院的数据显示，2022-2024 年全国累计出台的房地产调控政策超过 300 次，2025 年上半年就有 47 次。去年四季度以来，一线城市也出台了 23 项救市政策，但从效果来看，6 月 70 个大中城市里，二手房价格下降的城市有 69 个，只有西宁一个城市上涨。

为什么政策效果不太明显呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进觉得，主要是房价和居民收入之间的差距太大。深圳南山有个楼盘，房价从 15 万元 / 平方米降到 10 万元 / 平方米，首付比例也降到了 20%，但还是没人买。按国家统计局的数据，深圳 6 月新建商品住宅均价 6.87 万元 / 平方米，一套 100 平方米的房子，按 30% 的首付算，也需要 206 万元，相当于当地居民年均可支配收入的 12 倍，确实不是普通家庭能轻松承担的。

不过，也有不同的看法。高盛在最新报告里说，如果三季度能出台全面取消限购，同时把房贷利率降到 3.5% 以下的政策，可能会让销售跌幅收窄到 3% 以内。但民生银行首席经济学家温彬不这么认为，他觉得 2023 年深圳试过类似政策，刚开始有一点效果，后来跌幅反而更大了，单纯刺激需求解决不了根本问题。

现在房地产市场还面临一个问题，就是 “想买的人买不起，有能力买的人又不想买”。深圳的李女士 2021 年花 890 万买的龙华区房子，现在挂 650 万都没人要，中介说同小区还有 37 套在卖，最低价已经到 620 万了。而某房产论坛的调查显示，68% 的受访者说就算房价跌了，还是买不起。

国家统计局的数据也能说明这个问题。2021 年商品房销售面积处于峰值时，全国居民人均可支配收入是 35128 元；到 2024 年，销售面积下降了 35%，但收入只增长了 18%，房价绝对值却比 2019 年高 42%。克而瑞的调研还发现，现在买房的人里，全款支付的占比从 2021 年的 18% 升到了 34%，这说明现在买房的大多是经济实力比较强的人，而且他们很多是觉得现在价格合适才买，并不是非买不可的刚需。

对于未来的住房需求，不同机构也有不同的判断。高盛预测，未来几年新住房需求会比 2017 年的峰值减少 75%；而住建部的目标是到 2030 年城镇化率达到 70%。人口学者梁建章提醒，2025 年新出生人口预计不到 800 万，比 2016 年下降 55%，人口变化可能会影响未来的住房需求。

其实，现在大家关心的不只是房地产市场本身，更关心整个经济结构怎么调整。是继续用政策支持房地产，还是慢慢培育新的经济增长点，这需要结合多方面的情况来考虑。就像深圳某房产沙龙上一位投资者说的，制造业工人月薪 6000 元，面对 5 万元 / 平方米的房价，确实很难负担，这可能才是问题的关键。

不管怎么说，当前经济在稳步增长，房地产市场处于调整期，这都是发展过程中出现的情况。接下来，随着各项政策的落实和经济结构的不断优化，相信会找到更适合的发展路径，让经济和房地产市场都能朝着健康的方向前进。

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