北京学区房亏265万离场！房价下跌最扎心真相：网红盘跌回10年前

2025 年 8 月的楼市有点耐人寻味 —— 国家外汇管理局刚取消外资购买非自住住宅的限制，不少人以为这会是救市的强心针，结果国家统计局的同期数据泼了盆冷水。

70 城房价环比普跌的态势根本没扭转，一线城市新房价格降了 0.1%，二手房跌得更狠，直接到了 1.0%。北京二手房同比跌了 8.3%，深圳华润城润府那些曾经的网红盘，价格比 2022 年高位跌超 30%。

这种政策热、市场冷的反差，其实藏着当前楼市的死结。高库存、低需求、弱预期缠在一起，形成了恶性循环，不是单条政策能解开的。住建部 8 月倒是发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，降首付、调利率的组合拳看着挺猛，市场反应却淡得很。就说北京吧，五环外限购取消后，北四环的老破小挂牌量反而涨了 21.7%，业主得主动降 50 万才有人愿意来看房。说实话，这背后还是大家对收入没底，加上手里的房贷压力已经够大，谁敢轻易再入场？

说到市场反应，北京的情况最具代表性。曾经炒得火热的学区房神话，现在彻底碎了。我特意查了下，回龙观融泽嘉园的房价从 5.8 万 /㎡跌到 3.59 万，跌幅 38%，相当于一下倒退回 2013 年的水平。

不光刚需盘，豪宅也扛不住，天誉一套房子从 2206 万降到 1506 万，跌了 32%，这明显是高端市场没了流动性的信号。东王庄有个业主更惨，亏了 265 万才出手，天河北的学区房单价从 16 万跌到 7.66 万，那些曾经被追捧的教育资源溢价，现在被市场狠狠重估了一遍。

上海的分化更明显，远郊和核心区简直是两个世界。闵行高兴花园一套 36㎡的顶楼，从 400 万跌到 206 万，快腰斩了；松江佘北家园同户型也跌了 42%。最让人意外的是浦东仁恒森兰雅苑，以前都说品质房抗跌，结果 150㎡的三房单价还是跌了 19%，这个 “神话” 也破了。奉贤柘林、金山张堰这些地方更不用说，产业没撑起来，房价环比跌了 25% 到 28%，远郊的价值基本塌了。

广州的刚需盘现在都是 “骨折价” 在卖。祈福新邨一套房从 280 万跌到 190 万，跌了 32%；天河东圃兰亭盛荟从 5.8 万 /㎡降到 4.1 万。即便这样，去化还是难，番禺华南新城的特价房去化率才 28%，开发商逼得没办法，只能搞 “首付分期” 促销。连天河雅苑这种核心区的房子，8 月均价都环比降了 2.72%，看来核心区也没能逃过阴跌的势头。

深圳的法拍房流拍率高得吓人，这大概是市场最冷的信号。华润城润府一套法拍房，起拍价比原业主买入价低 27%，结果还是没人要；89㎡的三房半年就跌了 160 万。龙悦居四期更夸张，63㎡两房从 720 万跌到 280 万，跌幅 61%，以前炒上天的名校概念，现在彻底没人认了。龙岗新生御景学府 90㎡的三房，300 万跌到 170 万，开发商只能靠 “送物业费” 来吸引买家，说到底还是库存压得喘不过气。

9 月住建部联合多部门又出了新政策，搞差异化调控：一线城市首付降到 25%，三四线甚至试点 “零首付”。但市场买账吗？好像并不。所谓的流动性陷阱，在北京北四环的老破小市场上体现得淋漓尽致 —— 带看量只增了 5.3%，挂牌量却涨了 21.7%，政策刺激的效果越来越弱了。

预期分化也越来越明显。上海陆家嘴那些核心区，房价反而涨了 0.8% 到 1.2%，但奉贤、崇明这些远郊，跌幅直接超 20%。至于外资，虽然购买渠道放开了，但住宅流动性太差，租金回报率普遍不足 2%，比余额宝的收益还不如，怎么可能吸引大规模抄底？

这样的分化会持续多久？不好说，但有几点很明确。核心城市的优质资产，比如上海内环、深圳科技园的房子，可能会先稳住；但远郊、没产业支撑的板块，恐怕还得继续探底。而且现在首付、利率都快到历史最低了，政策工具箱里能拿的东西不多了，最终还是得看大家的收入预期能不能改善。

更要注意的是房企的债务风险。龙悦居那些楼盘价格暴跌，背后其实是开发商资金链断了，只能 “割肉式” 抛售。要是法拍房规模继续扩大，对市场的冲击可不小。这波楼市调整，看来还没到真正见底的时候。

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